杭州的户型设计是不是,中国房地产金融

图片 1这些年,楼市流行“送面积”,开发商们纷纷以此为卖点。

开发商通过偷面积,让购房者获得不计入建筑面积的所谓赠送面积,是杭州不少楼盘的卖点。不过,去年至今,杭州的不少开发商已相继在这上面栽了跟头。自从去年6月以来,杭州施行不动产登记制度,开发商在交付后,办理大产权证时要面临国土部门的现场复核验收。而经过去年底及今年初的交付潮后,众多楼盘也在近期迎来了办证大潮。然而,不少楼盘因为建筑面积和规划面积不符,或者存在私自扩张阳台等违建,通不过验收,办不出大证。这些偷面积的楼盘要么进行整改,若无法整改,就要接受处罚。据悉,已有开发商为此交了近千万元罚单。而也有开发商不愿交这笔罚款,导致大证迟迟办不出,影响了部分购房者子女的入学问题。杭州多楼盘办大证遇阻影响了部分业主子女入学近来,正值各个中小学报名的关键时期,开发商大证办不出,购房者们的小证便没有着落,子女的学籍就愁了。根据《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》规定,如无特殊约定,在商品房交楼90日内,开发商就要为业主完成房产证办理,否则负违约责任。而去年底大量交付的楼盘,到今年3月末,也正好是开发商应该履行规定,为业主办理房产证的期限。一位余杭区佳源名城的业主龙先生向记者诉苦:我们一期有500户左右业主,今年元旦交付,原本开发商要在3月底办出大证的,但已经四月中旬了,我们小孩上学还等着呢。佳源名城一名内部人士坦言:二证合一后,办证业务不熟悉也是延迟原因,现在资料刚送不动产登记处,验收是否会出现需要整改的情况还不确定。自从2016年6月1日起,杭州施行不动产统一登记,也就是将过去的房产三证,即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》,除了契证保持不变,其他二证则合二为一,颁发统一的不动产权利证书。而杭州牵头的部门,就是杭州市国土资源局。由此,开发商的楼盘大证,需通过杭州市国土资源局验收并发证。杭州市国土局相关工作人员透露:去年6月1日起,杭州施行不动产登记制度后,有好几个楼盘送进来审批,我们到现场一看,发现建筑面积和规划面积是对不上的,就直接退件了,同时告知哪里有问题,开发商回去整改,处理完再来送审也就办出了。因为根据不动产登记制度的要求,审核要求更严格了,跟以前的做法肯定不一样。该工作人员还表示:如果发现开发商存在违建问题,先由规划部门进行认定,再经过城管部门调查实情后依法处罚,然后通过国土部门的复核验收后,就能办出大证。个别开发商之所以办不出大证,或者是没把审批资料送来,或是存在扩张阳台等违规行为,还没去处理违建问题。开发商或遭大额罚单城管处罚有据可依有些办不出大证的楼盘,迫于业主的压力,开发商干脆认领罚单,息事宁人。而有的开发商却不愿意自己承担这笔费用,使用拖字诀。但大证办不下来,业主的房产证就拿不到,而没有房产证就不能入户,孩子就无法入学。不少业主买房就是为了让孩子上学,办不出房产证自然火急火燎,也因此发生了多个楼盘业主维权的现象。去年6月30日交付的申花北某楼盘,主力户型89m2,销售时的亮点不仅有精装修,更在于三房双阳台设计,不算赠送面积的得房率达81%,而多重赠送面积如大阳台大露台等加起来约有12m2。中国指数研究院数据显示,该项目成交大年在2015年,时值申花板块众多楼盘白热化竞争,偷面积自然是开发商的竞争手段之一。知情人士透露:但就是因为精装修,交付时设备阳台等赠送面积已经包了进去,无法更改,又恰逢不动产登记制改革的窗口,验收无法通过,大证办理也就只能一拖再拖。近日,记者从该项目业主处得知,房产证今年初已经办出,开发商肯定被罚了不少钱。拱墅区城管局一位相关工作人员告诉记者:具体处罚是依据《浙江省城乡规划条例》来进行的。但记者问及具体处罚金额时,被告知不方便透露。他指出,《条例》规定,例如有超过建设工程规划许可证确定的建筑面积(计算容积率部分)且超出合理误差范围等情形的,认定为无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。对偷面积的监管严了开发商称仍有漏洞可钻偷面积在目前的房地产市场中屡见不鲜,尽管其本身是违规的,但在买卖房子时,往往是开发商和购房者心领神会合谋。2014年7月1日,新版《建筑工程建筑面积计算规范》实施,偷面积一度难度加大。随后,2016年3月18日,杭州市规划局又印发了关于《杭州市建筑工程容积率计算规则》的通知。但这些都只是雷声大雨点小,赠送面积仍是多数楼盘的卖点之一。今年情况比较特殊,在房地产市场从严整治的大背景下,对于偷面积的监管和查处也有从严迹象。近日,杭州市规划局对新出让地块动了刀,在地块规划之初就明确指出:不得设置通高功能性用房(如客厅、起居厅等);不得设置或预留梁、墙、柱等围合的通高空间;不得设置花池、类阳台等装饰空间;不得设置不符合建造和使用逻辑的天井、采光井、通风井、尾气井、飘窗等。而在审核上,监管部门也开始严格把关。尤其是施行不动产统一登记后,牵头部门换成国土部门,这就导致一些楼盘触礁。但有开发商人士认为:以后的情形还难说,现在还有漏洞可以钻。精装楼盘偷面积容易被查,但一些毛坯楼盘,都会给业主发一份《不动产办理风险告知函》,告诉业主不是不可以偷面积,而是要等到开发商将大证办理出后,再统一进行浇注阳台等违规偷面积行为。据记者了解,刚领出大证的个别楼盘,已经有业主开始敲敲打打了。罚开发商容易,罚业主难。该开发商人士表示。

“赠送面积”为卖点,交房之后业主不动产证办不下来,一查才知道赠送面积是违建!南京装修网小编今日获悉,城北某小区业主去办理不动产证遭拒绝。将原本的设备平台改造为室内面积,是否涉嫌违规呢?

今年以来,杭州高价地项目陆续入市。但很多购房者发现,房价变高了,户型设计却普遍“退步”了。这意味着花更多的钱买来的房子,实得面积反而变少了,实际单价变得更高了。

浙江在线4月13日讯(浙江在线记者 印梦怡)开发商通过“偷面积”,让购房者获得不计入建筑面积的所谓“赠送面积”,是杭州不少楼盘的卖点。不过,去年至今,杭州的不少开发商已相继在这上面“栽了跟头”。

本来说好是“赠送面积”,可交付后却发现成了违建,去办理不动产证遭拒绝。南京装修网小编了解到,南京房地产市场上以“赠送面积”为卖点的楼盘还有不少,有的将设备平台改成房间,有的将公共绿地变成私家庭院,看似业主们享受了“实惠”,但是未来办理权证时可能麻烦不断。

改善型购房者小胡今年看了不下20个新盘,他说,一个很明显的感觉是,现在市场上90m2左右的小户型少了,而很多号称110m2左右的改善户型,做成三房仍然有局促感,实得面积跟以前的90m2差不多。

自从去年6月以来,杭州施行不动产登记制度,开发商在交付后,办理大产权证时要面临国土部门的现场复核验收。而经过去年底及今年初的交付潮后,众多楼盘也在近期迎来了办证大潮。

图片 2

在“钱报杭州房产”微信群里,不少购房者反映:“以前的楼盘有很多赠送面积,现在新楼盘的赠送面积太少了,甚至没有赠送面积。”

然而,不少楼盘因为建筑面积和规划面积不符,或者存在私自扩张阳台等违建,通不过验收,办不出大证。

近600户业主办不了不动产证

飘窗、露台、阳台、设备平台

这些“偷面积”的楼盘要么进行整改,若无法整改,就要接受处罚。据悉,已有开发商为此交了近千万元罚单。而也有开发商不愿交这笔罚款,导致大证迟迟办不出,影响了部分购房者子女的入学问题。

市民王女士在2015年购买了南京城北某小区的房子,当时销售人员告诉她,88平方米的户型里会有6平方米左右的赠送面积。去年12月交付后,王女士一家在今年春节后来到不动产登记中心准备办理不动产证,结果却被告知“暂停办理”,工作人员解释称,因为栖霞区城管部门向他们通报,说该小区内存在违建,要求暂时停止办理不动产证。据了解,该小区共有约600户,购买了与王女士同样88平方米户型的约占一半,另外一半并不存在违建的情况,但也被暂停办理不动产证。对此,开发商表示将在近期给业主们一个答复。

是“偷面积”的四大主要来源

杭州多楼盘办大证遇阻

“赠送面积”成卖点

“89m2可做四房两厅两卫”、“买一层送一层”……曾几何时,一些赠送面积超大的户型在杭州楼市不断涌现,并一度成为产品卖点。这些户型之所以拥有超大的赠送面积,说白了就是开发商钻政策的空子“偷面积”。

影响了部分业主子女入学

这里,房间一半面积属“赠送”

“偷面积”的盛行,还要追溯到10多年开始施行的“70/90”政策。为了在90m2的有限建筑面积里打造出符合居住功能并具备相对舒适性的户型,开发商们绞尽脑汁,螺丝壳里做道场,通过各种途径扩大房屋的实际使用面积。比如中海钱塘山水的89m2五房两厅“魔方户型”曾经震撼杭州楼市。而萧山的楼盘更是以“神户型”著称:比如顺发和美家的90m2,通过隔出一层,空间利用率相当于170m2;绿都御景蓝湾的89m2户型,最高赠送面积达到43m2左右。

近来,正值各个中小学报名的关键时期,开发商“大证”办不出,购房者们的“小证”便没有着落,子女的学籍就愁了。

位于浦口的江山荟项目规划打造24栋低密度住宅,多为11层建筑,销售人员推荐起78平方米的小户型,并表示可以做成三房。销售人员解释称,这间朝南的主卧有一个超大的飘窗赠送,不算面积,这样一来这间房可以隔出一间书房。然后,他又指着北边的卧室称,上面标注绿色的这一块也是完全赠送的,有三四个平方米,有的赠送面积甚至占到整个房间的一半。销售人员还表示,绿色的部分是设备平台改造的,这些赠送面积都会给买房人做好。无独有偶,华润幸福里也存在类似情况。

“飘窗、露台、阳台、设备平台、夹层、入户花园、地下室、天井,这些是以前偷面积盛行时各家楼盘拓展面积的主要来源。”一位萧山开发商透露,细分的话,可以分为三类。

根据《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》规定,“如无特殊约定,在商品房交楼90日内,开发商就要为业主完成房产证办理,否则负违约责任”。而去年底大量交付的楼盘,到今年3月末,也正好是开发商应该履行规定,为业主办理房产证的期限。

这里,将公共绿地变私家庭院

第一类,是合规的赠送面积。根据旧版住宅设计规范中建筑面积的计算方法,露台不计面积;与室内不通的室外设备平台不计算面积;飘窗中,凸窗不落地不算面积,落地飘窗净高低于2.1m不算面积;没有封闭的阳台以及入户花园都算一半面积。因此,开发商都会在这几个方面大做文章。

一位余杭区佳源名城的业主龙先生向记者诉苦:“我们一期有500户左右业主,今年元旦交付,原本开发商要在3月底办出大证的,但已经四月中旬了,我们小孩上学还等着呢。”

江宁别墅楼盘瑞安翠湖山是纯别墅项目,销售人员在推荐房源时,特别强调会有院子赠送,小的100平方米,大的两三百平方米,不过并无产权。销售员称,这个就是业主自家的院子,只有使用权,也不能写进合同,如果写进合同里的话,房产局那边是过不了的。随后来到施工现场,发现在建的每幢房源都附赠了大面积的院子,外围用木栅栏围了起来,这些木栅栏之间的公共道路显得比较狭窄。

第二类,是打擦边球的“偷面积”。比如有些楼盘为了将难卖的底楼和顶楼户型卖出去,会打出“买一楼送地下室”、“买顶楼送顶层露台”的促销口号,但实际上,地下室和顶楼露台很可能是全体业主共有的产权面积。还有些楼盘在户型拓展装修建议中,将入户门厅、电梯厅等都包进来,而这些也都是公共空间。

佳源名城一名内部人士坦言:“二证合一后,办证业务不熟悉也是延迟原因,现在资料刚送不动产登记处,验收是否会出现需要整改的情况还不确定。”

规划部门

第三类,是涉及违建的面积。比如有些楼盘设计预留了采光井,等楼盘毛坯验收通过后,开发商再组织施工队后期统一施工浇注楼板,美其名曰“改造”,变出一个甚至几个房间,实则属于违法搭建。

自从2016年6月1日起,杭州施行不动产统一登记,也就是将过去的房产三证,即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》,除了契证保持不变,其他二证则合二为一,颁发统一的不动产权利证书。而杭州牵头的部门,就是杭州市国土资源局。

“偷面积”是明令禁止的违规行为

新规严控,精装验收

由此,开发商的楼盘大证,需通过杭州市国土资源局验收并发证。

将原本的设备平台改造为室内面积,是否涉嫌违规呢?南京市规划部门相关人士表示,开发商所谓的“赠送面积”,其实是钻《建筑工程建筑面积计算规范》的空子,是明令禁止的违规行为。该人士称,房产证核算面积之外的所谓“赠送面积”,实际上属于无效面积,在产权上无法得到有效法律保护。另一方面,这些“偷”出来的面积在验收上存在诸多隐患,安全上没有保障,一旦出现险情,往往是最容易出现安全事故的地方。

楼盘“偷面积”越来越难

杭州市国土局相关工作人员透露:“去年6月1日起,杭州施行不动产登记制度后,有好几个楼盘送进来审批,我们到现场一看,发现建筑面积和规划面积是对不上的,就直接退件了,同时告知哪里有问题,开发商回去整改,处理完再来送审也就办出了。因为根据不动产登记制度的要求,审核要求更严格了,跟以前的做法肯定不一样。”

该人士还表示,购房者在购房过程中发现“偷面积”现象,一定要向城管部门举报投诉。对于小区内的公共绿地,该人士也指出,小区公共绿地属于全体业主所有,开发商没有权利将绿地分派或者赠送给个人。购房者千万不要听信开发商的口头承诺,只有房产证上的核准面积才是受法律保护的个人财产。

2017年4月桃源R21-09宅地出让前,杭州市规划局核发的该建设用地规划文件中规定:“设备平台均按全部水平投影面积计算容积率。”并且还指出:“不得设置通高功能性用房;不得设置或预留梁、墙、柱等围合的通高空间;不得设置花池、类阳台等装饰空间;不得设置不符合建造和使用逻辑的天井、采光井、通风井、尾气井、飘窗等。”这意味着,从桃源地块开始,杭州在规划层面就大大减少了“偷面积”的可能性。

该工作人员还表示:“如果发现开发商存在违建问题,先由规划部门进行认定,再经过城管部门调查实情后依法处罚,然后通过国土部门的复核验收后,就能办出大证。个别开发商之所以办不出大证,或者是没把审批资料送来,或是存在扩张阳台等违规行为,还没去处理违建问题。”

城管部门

去年,浙江省出台了《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》,2018年7月1日后出让的国有建设用地上的建筑工程项目均需按该标准执行。这个新规,对阳台、露台、飘窗、设备平台的面积计算不但更严苛,而且对这些部位在整套房间中的面积占比都有了明确的限制条件。

开发商或遭大额罚单

规划上没有的都属违建,将会被拆除

新规下哪些方面有了改变?新城控股杭州区域公司设计管理部设计师牟德亚说:“最主要的,就是对容积率计算、户型设计等方面带来影响。”

城管处罚有据可依

南京市栖霞区城管局相关负责人也表示,将设备平台变成自己家的房间是绝对不可以的,如果没有经过规划部门的审批,自己任意改变了房间的结构,这属于标准的违建,肯定要按规定拆除。另外,“偷面积”违反建设法规对于容积率的要求。如果“偷面积”成功,增加部分的面积属于违规范畴,可能会面临补交土地出让金的风险。

比如,新规范规定房屋内的尾气井按自然层计算面积(老规范规定房屋内的尾气井不计算建筑面积),由此不能偷尾气井的面积。

有些办不出大证的楼盘,迫于业主的压力,开发商干脆认领罚单,息事宁人。而有的开发商却不愿意自己承担这笔费用,使用“拖”字诀。但大证办不下来,业主的房产证就拿不到,而没有房产证就不能入户,孩子就无法入学。不少业主买房就是为了让孩子上学,办不出房产证自然火急火燎,也因此发生了多个楼盘业主维权的现象。

律师说法

新规范规定排屋/叠排/洋房/跃层住宅的客厅、起居厅等,高度在4.2m~6.4m的,计2倍面积(原规范规定客厅、起居室的挑空部分不计建筑面积),由此不能偷挑空空间的面积。

去年6月30日交付的申花北某楼盘,主力户型89m2,销售时的亮点不仅有精装修,更在于三房双阳台设计,不算赠送面积的得房率达81%,而多重赠送面积如大阳台大露台等加起来约有12m2。

应从三个方面判断“赠送面积”

飘窗是开发商“偷面积”的必争之地,但新规要求飘窗不算面积需同时满足下列条件:窗台板底与室内楼板面的净高差在0.40m以上、窗台上下板之间结构净高在2.1m以下、进深在0.70m以下、窗台下无楼板延伸、窗台必须为钢筋混凝土结构,以此避免偷飘窗面积。

中国指数研究院数据显示,该项目成交大年在2015年,时值申花板块众多楼盘白热化竞争,“偷面积”自然是开发商的竞争手段之一。

南京装修网小编提醒,面对赠送面积的诱惑,可以从三个方面来进行理性判断:首先,购房者应该判断开发商赠送的面积是公用面积还是私有面积,如果属于公用面积范畴,开发商是没有权利将其赠送给单一购房者的。其次,购房者应该确定开发商在购房时所赠送的面积是不影响其他业主的居住与使用的,即不能侵犯法律规定中的相邻权。最后,室内阳台、露台及设备平台等特殊使用部分,虽然购房者享有完整使用权,如果进行改造,也不能违反物业公约的约定。

在一系列新规修正之下,“偷面积”的余地变得很小。

知情人士透露:“但就是因为精装修,交付时设备阳台等赠送面积已经包了进去,无法更改,又恰逢不动产登记制改革的窗口,验收无法通过,大证办理也就只能一拖再拖。”

此外,精装验收也是“偷面积”的一道杀手锏。2017年7月起,浙江施行《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》。今年2月,余杭区实施《关于进一步加强住宅工程分户检验质量检验评估的通知》,该通知要求对全装修住宅进行100%分户检验(原先分户检验是以抽查方式进行,抽取比例为10%),分户检验必检项目第一条就是户内空间尺寸,如果检验不合格,就不得办理竣工验收。

近日,记者从该项目业主处得知,“房产证今年初已经办出,开发商肯定被罚了不少钱。”

不能“偷面积”

拱墅区城管局一位相关工作人员告诉记者:“具体处罚是依据《浙江省城乡规划条例》来进行的。”但记者问及具体处罚金额时,被告知不方便透露。

居住安全性提高了

他指出,《条例》规定,例如有“超过建设工程规划许可证确定的建筑面积且超出合理误差范围”等情形的,认定为无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。

在不少购房者看来,“偷面积”渐渐退出江湖,是户型设计的退步。原先90m2户型可以轻松“偷”出20m2以上,而现在100m2出头的户型最多能赠送几平方米,两者的实得面积差不多。在房价高企的如今,要买到跟以前差不多的户型面积,购房者可能要多付出五六十万元。

对“偷面积”的监管严了

不过,原先很多所谓的“偷面积”是通过擅自更改规划浇注楼板实现的,这其中不但存在巨大的安全隐患,而且也存在后期风险。

开发商称仍有漏洞可钻

根据《杭州市城乡规划条例》第四十九条,“在已竣工验收的建设工程用地范围内或者利用建设工程擅自新建、搭建建筑物构筑物的,主管部门责令其限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,并处违法建设部分所属单项建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款。”

“偷面积”在目前的房地产市场中屡见不鲜,尽管其本身是违规的,但在买卖房子时,往往是开发商和购房者心领神会“合谋”。

滨江区的湖漫雅筑,当初开发商允诺部分面积是为赠送的“可伸展空间”。然而在2015年9月即将交付前,正当开发商将这些“可伸展空间”浇筑成实体建筑时,滨江区城管认定这些扩展空间是违章建筑,对湖漫雅筑“赠送面积”进行了强制拆除,业主们迟迟无法收房。

2014年7月1日,新版《建筑工程建筑面积计算规范》实施,“偷面积”一度难度加大。随后,2016年3月18日,杭州市规划局又印发了关于《杭州市建筑工程容积率计算规则》的通知。

一些知名开发商也在“偷面积”上栽过跟斗,比如2016年和2017年,杭州不少楼盘都因为交付后办不出不动产证,导致业主子女无法入学,据悉原因就出在“偷面积”上。

但这些都只是“雷声大雨点小”,赠送面积仍是多数楼盘的卖点之一。

牟德亚表示,现在对于偷面积,品脾房企都比较谨慎。“一般品牌房企会将品牌运营安全视为基础,所以内部会强控不得偷面积。偷面积无非也是为了营销,但这种涉及到违反规范的事情,谁愿意公诸于世?”而政府有关部门也加大监管力度,在建筑方案报建阶段就会对有偷面积嫌疑的地方进行管控限制,避免后期改造情况发生。

今年情况比较特殊,在房地产市场从严整治的大背景下,对于“偷面积”的监管和查处也有从严迹象。

牟德亚认为这对购房者并非全是坏处,就像高铁并不是开得越快越好,适当的降速也是为了安全考虑。“虽然户型实得面积少了,但房屋消防安全性大大提高,并且避免了建筑改造对原有结构体系的破坏,减少了房屋漏水及邻里纠纷的发生。同时对设计师的要求也更高,在有限的面积内,只能拼内功了。”

近日,杭州市规划局对新出让地块动了刀,在地块规划之初就明确指出:“不得设置通高功能性用房;不得设置或预留梁、墙、柱等围合的通高空间;不得设置花池、类阳台等装饰空间;不得设置不符合建造和使用逻辑的天井、采光井、通风井、尾气井、飘窗等。”

(责编:孙红丽、孔海丽)

而在审核上,监管部门也开始严格把关。尤其是施行不动产统一登记后,牵头部门换成国土部门,这就导致一些楼盘“触礁”。

但有开发商人士认为:“以后的情形还难说,现在还有漏洞可以钻。”

精装楼盘“偷面积”容易被查,但一些毛坯楼盘,都会给业主发一份《不动产办理风险告知函》,告诉业主不是不可以“偷面积”,而是要等到开发商将大证办理出后,再统一进行浇注阳台等违规“偷面积”行为。据记者了解,刚领出大证的个别楼盘,已经有业主开始“敲敲打打”了。

“罚开发商容易,罚业主难。”该开发商人士表示。

作者:
版权属于:10bet体育_10bet体育手机版「点击登录」
版权所有。转载时必须以链接形式注明作者和原始出处及本声明。